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全县物业管理工作调研报告

时间:2017-06-27 17:59:09??来源:磴口新闻门户网站??编辑:王宝瑞

(磴口县房屋产权交易登记中心)

  近日我局组织专人,先后深入22个居民住宅小区采取座谈讨论、发放调查问卷等方式,开展了物业管理工作专题调研。现将调研情况报告如下:

  一、物业管理现状

  我县物业管理工作经过多年的发展,已形成了类型多样、层次广泛的服务形式。目前主要有四种管理类型:一是物业服务企业专业化管理型;二是开发商售后自管型;三是业主自主管理型;四是过去类似单位集资建设的单栋楼,即老旧楼房,不具备实行专业化的物业管理属无人管理型。

  目前,我县共有11家物业企业,其中本地物业企业5家,引进物业企业6家,物业从业人员共约100余人,平均年龄为56岁。全县共有居民住宅小区84个,建筑面积158万平方米,共住居民16400多户,近4万人。公司化物业管理覆盖率为33.3%,小区成立业主委员会14个,占全部小区的19%。

  近年来,我局主要采取了以下几项措施:一是广泛宣传,增强了业主的物业消费意识,使业主在一定程度上了解、参与、支持物业管理,为物业管理工作营造了较好的氛围;二是组织培训,提高了参训物业管理人员素质。每年与就业局共同举办物业从业人员培训班,并多次组织各物业企业负责人、业主代表、社区负责人赴临河区、杭锦后旗、五原县、乌拉特前旗等周边地区考察学习物业管理工作,不断提高物业服务质量水平。三是积极开展老旧小区改造、社区化物业管理、片区化大物业等创新工作。今年我局又积极招商引资,拟实施物业管理与安保运营一体化建设项目,对全县范围内的老旧住宅小区,进行统一化的安保、安防等全方位专业化物业服务,不断提高全县的物业管理水平。

  二、存在的主要问题

  一是物业管理机构、人员缺位,监管作用无法发挥。目前,全县内仅有4名专职工作人员负责物业管理的监管工作,人员严重缺乏,监管不到位造成事无人管、无人管事的现象非常严重,从而导致物业监管工作无法落实。如:物业前期招投标、从业人员定期岗位培训、业主满意度调查、业主委员会成立与培训、小区承接验收等物业管理工作无法正常开展。

  二是在项目的规划设计、开工、竣工验收等环节上,没有严格的监管标准。很多小区在一期工程未规格设计物业用房、活动室、自行车棚等,由于后期资金困难,项目中断,导致配套设施无法落实。

  三是部门之间没有形成管理合力。有的业主随意丢弃垃圾、违反规定饲养宠物、私搭乱建,有的擅自改变房屋用途,在装修中损坏建筑物结构安全或造成渗漏,影响相邻业主的正常居住等。对此,物业服务企业难以管理,相关政府职能部门也很少监管过问。

  四是业主自我管理意识欠缺,业主委员会尚未真正发挥作用。从目前我县成立的14个业主委员会中,有2个业主大会不能顺利召开,民主决策的作用得不到有效发挥。

  五是业主与物业服务企业矛盾日益尖锐,不稳定因素开始凸显。近年建设的部分小区,由于存在暖气不热、水压不足、绿化不达标、无停车场、无公共活动场所、安全无保障等问题,给业主生活带来不便。由此,业主希望所有问题让物业企业解决。但因有些问题超出了物业公司的服务范围,物业公司无力协调,使得原本简单的个体性问题发展成为大的群众性问题。部分业主因此而拒交物业费,物业企业因收不足物业费而降低了服务质量,业主与物业服务企业的矛盾日益突出。经调研,引发业主和物业服务企业纠纷的原因多数与开发商遗留问题有关。有的开发商在建设过程中不讲诚信,偷工减料,房屋质量存在严重问题。有的擅自改变设计规划,小区建设先天不足,有的在售房时关于供水、供气等方面的一些承诺无法兑现,有的在管道维修时甚至找不到设计图纸,成了业主拒交物业费的理由。这些问题业主从开发商处得不到及时解决,只能同物业服务企业交涉,从而引发双方的矛盾和纠纷。

  六是物业管理企业经营不规范,服务不到位,从业人员素质较低。目前,在全县的物业管理小区中,大部分没有通过招投标方式选聘物业服务企业,多数小区或是由原开发企业委托其子公司代管,或是由开发商通过前期物业选聘的物业企业管理。这种“自建自管”的管理模式所带来的直接后果就是物业管理市场缺乏竞争,物业服务企业没有活力,管理水平很难令业主满意。

  三、下一步工作建议

  (一) 加强领导,健全组织机构,逐步完善物业管理工作。针对全县物业管理的复杂性,健全以物业主管部门、巴镇社区居委会、业主委员会为主的三级物业管理体系,理顺解决物业纠纷投诉中出现的问题,建立主管部门行业指导,社区居委会具体负责,各部门协同配合的物业管理工作机制,逐步形成条块结合、以块为主、各负其责、齐抓共管的物业管理新局面。

  (二)要进一步规范物业管理招投标行为。按照房地产开发与物业管理相分离的原则,住宅物业的建设单位,必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的,经物业所在地房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。同时建立物业公司信用档案,按季度上报,年终评定,从而推动物业服务企业优胜劣汰,加快物业管理市场化进程。特别是要引入竞争机制,彻底改变物业管理工作由开发建设单位“自建自管”的状况。

  (三)严格把好验收关。开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题,所以在小区竣工验收时,需让物业公司参与验收,以增强专业间鉴定。相关部门必须严格把关,房屋质量、配套设施必须保质保量。要有详细精确的小区管道设计图纸,以便日后的管理和维修。物业管理企业在验收时也要详细检查、检验小区配套设施及公共设施情况,包括小区业主档案资料等,不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量、绿地面积等内容;工程建设要严把工期和质量关;组织验收,应将小区各类附属工程(含地下管道隐蔽工程)列入验收内容;以源头上杜绝因工程质量引发的物业管理问题。

  (四)加强对物业管理企业的监管,一是加强从业人员业务培训,提高其专业素质和服务水平;二是强化日常管理,政府职能部门与社区居委会相互配合,形成合力加大执法力度,及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为;三是组织考核。要不定期对物业企业考核巡查,对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评,并建立黑名单、信用档案制度等,情节严重的取消在本县辖区内从事物业管理的资格,维护广大业主合法权益。

  (五)加大老旧住宅小区改造工作力度。目前我县2000年以前建成的老旧住宅小区22个,面积9.3万平方米。这部分老旧住宅小区都是规模相对较小,维护成本较高,配套设施不完善急需改造维修,且均未交纳维修资金。都存在管网老化、道路难行、路灯不亮、缺少绿化、残墙斑驳、乱停乱放等现象,缺乏基本的物业管理条件等问题。一是全面清理所涉及的老旧小区,摸清情况,整理出需要改造的范围项目,将完善基础设施作为当前老旧住宅小区改造整治的主要内容,优先解决道路和地下管网破损陈旧老化问题。二是制定并逐步出台相关改造扶持政策,对配套设施不齐全的老旧小区,采用政府补助一点,供水、供电、供气企业承担一点,业主个人筹一点的方式,实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制,为小区引入物业公司管理创造基础条件。三是力争在五年内,完成老旧小区环境综合治理工作,在完善老旧小区硬件配套设施的基础上,完善物业管理,实现“路平、灯亮、草绿、水畅、卫生、安全”目标。满足老旧住宅小区居民出行和居住生活的最基本需求,改善小区面貌,提升管理水平。四是积极探索新的物业管理模式。老旧小区基础设施改造完成后,可以采取社区居委会代管、业主自治、专业物业服务等模式,实现物业管理基本覆盖,逐步建立老旧小区的物业管理长效机制。

  (六)多渠道加大宣传力度,为物业管理工作创造良好的环境。物业管理事关千家万户,是和谐社会建设的重要组成部分。政府及各职能部门要广泛深入宣传《物权法》、《物业管理条例》,加强对居民的物业消费意识教育,使物业管理的直接参与者—业主和物业服务企业知法明理,对在物业管理活动中各自的权利和应承担的义务有清醒的认识,以《条例》规范自己的行为。
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